Hay problemas que una sociedad puede permitirse analizar desde la ideología. Y hay otros que, por su dimensión y por sus consecuencias sobre la vida de las personas, exigen algo más difícil: abandonar las consignas y mirar los datos, los incentivos y las causas.
La vivienda pertenece, sin ninguna duda, al segundo grupo.
Para miles de jóvenes españoles, emanciparse se ha convertido en una carrera de obstáculos. Alquilar una vivienda en Madrid, Barcelona, València, Alicante, Málaga o en muchas otras ciudades y zonas tensionadas supone dedicar una parte desproporcionada del salario. Comprar resulta directamente inalcanzable para muchos.
La frustración es comprensible. La indignación, también.
Lo que resulta mucho más discutible es el diagnóstico.
En los últimos años hemos convertido a los llamados fondos buitre, a los grandes propietarios y, progresivamente, al propio arrendador particular en los grandes responsables de la crisis de la vivienda. Y desde esa interpretación se reclama limitar precios, endurecer las condiciones del alquiler o aumentar la intervención pública sobre el mercado.
Puede resultar políticamente atractivo. El problema es que una política pública no debería juzgarse por lo bien que suena, sino por los efectos que produce.
Y la economía tiene una incómoda costumbre: reaccionar a los incentivos.
La inseguridad también tiene un precio
Quien posee una vivienda y decide ponerla en alquiler realiza una elección económica. A cambio de una rentabilidad acepta riesgos: impagos, desperfectos, periodos sin inquilino, gastos, impuestos, mantenimiento o conflictos jurídicos.
Si sobre esos riesgos añadimos incertidumbre sobre la capacidad del propietario para recuperar su inmueble, limitaciones crecientes sobre el precio o la expectativa de futuras intervenciones, una parte de los propietarios puede tomar una decisión perfectamente racional: dejar de alquilar.
Y entonces obtenemos exactamente el resultado contrario al pretendido.
Menos viviendas disponibles.
Menos oferta.
Más competencia entre quienes buscan casa.
Y mayor presión sobre los precios de las viviendas que permanecen en el mercado.
No se trata de defender que el mercado carezca de reglas. Las necesita. Tampoco de abandonar a quien se encuentra en una situación de vulnerabilidad. Un Estado moderno tiene la obligación de protegerlo.
Se trata de comprender que proteger al inquilino no debería significar convertir al propietario en el responsable de ejecutar la política social del Estado.
Porque cuando confundimos ambas cosas, terminamos trasladando una responsabilidad colectiva a ciudadanos particulares.
El artículo 47 dice algo extraordinariamente importante
Nuestra Constitución establece que:
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.”
Pero el artículo 47 continúa. Y esa segunda parte suele ser bastante más interesante para este debate:
“Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.”
La Constitución señala a los poderes públicos.
Ese matiz es fundamental.
El derecho a una vivienda digna no significa que cualquier ciudadano tenga derecho a vivir en cualquier lugar, con cualquier superficie y al precio que desee. Significa que los poderes públicos deben crear las condiciones para que el acceso a una vivienda adecuada sea posible.
Y para conseguirlo hace falta algo mucho menos espectacular que buscar culpables y bastante más complejo: construir vivienda.
España necesita incrementar de manera extraordinaria su oferta residencial allí donde existe demanda real. Y necesita, además, un enorme parque estable de vivienda protegida y alquiler asequible.
Si hacen falta cientos de miles de viviendas —medio millón puede ser una referencia razonable para dimensionar la ambición necesaria— habrá que construirlas.
Liberar suelo.
Agilizar planeamientos urbanísticos.
Reducir años de burocracia.
Movilizar suelo público.
Impulsar colaboración público-privada.
Construir VPO que permanezca protegida.
Y desarrollar un auténtico parque público de alquiler destinado a jóvenes, familias vulnerables y trabajadores que sencillamente no pueden asumir los precios del mercado libre.
Ahí debería estar buena parte del esfuerzo político.
Los fondos no aparecieron por generación espontánea
Conviene también recordar cómo llegamos hasta aquí.
Tras la crisis financiera e inmobiliaria iniciada en 2008, bancos y cajas acumularon enormes carteras de activos inmobiliarios procedentes de promociones fallidas, créditos impagados y ejecuciones hipotecarias.
El sistema financiero sufrió una crisis de enorme gravedad. Hubo reestructuraciones, fusiones, intervenciones públicas y venta de activos para sanear balances.
Una parte de aquellos inmuebles terminó siendo adquirida por fondos de inversión y grandes compañías inmobiliarias.
Naturalmente, lo hicieron para ganar dinero.
Conviene decirlo sin escandalizarse.
Compraron activos depreciados asumiendo también riesgos: ocupaciones, deterioro, reformas, deudas asociadas, litigios, costes financieros o la posibilidad de que aquellos activos no recuperasen su valor.
Podemos discutir —y debemos hacerlo— sobre fiscalidad, competencia, transparencia o determinadas prácticas empresariales. Pero convertir décadas después a esos compradores en explicación universal del precio de la vivienda es intelectualmente insuficiente.
Porque hay una pregunta mucho más sencilla:
¿Por qué puede alquilarse hoy una vivienda a determinados precios?
Porque alguien está dispuesto a pagarlos.
Y eso nos devuelve al principio económico más elemental: oferta y demanda.
Hablemos de limones
Imaginemos un pueblo con un único supermercado.
Solo quedan limones en ese establecimiento y cuestan tres euros cada uno. El supermercado más próximo está a veinte kilómetros.
Si alguien necesita urgentemente un limón, probablemente acabará pagando esos tres euros.
Ahora imaginemos que en la misma calle existen cinco supermercados y todos venden limones.
Algo cambia.
Cada establecimiento sabe que un precio excesivamente alto puede hacer que el cliente cruce la calle y compre enfrente. Aparece competencia. Y esa competencia presiona los precios.
La vivienda es infinitamente más compleja que un limón, evidentemente. Intervienen la localización, el suelo, la financiación, los salarios, la fiscalidad, el turismo, la demografía y muchos otros factores.
Pero el mecanismo esencial continúa funcionando.
Si diez familias quieren vivir en una zona y existen tres viviendas disponibles, competirán por ellas.
Si existen quince, el poder de negociación cambia.
Por eso podemos aprobar decenas de leyes y construir centenares de discursos, pero hay una realidad física imposible de legislar:
donde falta vivienda, falta vivienda.
Gran Vía seguirá siendo Gran Vía
Hay además una verdad incómoda que conviene asumir.
No podemos garantizar que todo ciudadano pueda vivir en el centro de Madrid, Barcelona o cualquier otra ciudad especialmente demandada.
Una vivienda en la Gran Vía madrileña será cara mientras haya muchísimas más personas interesadas en vivir allí que viviendas disponibles. Ningún decreto puede multiplicar los metros cuadrados existentes en Gran Vía.
La política pública debe garantizar oportunidades habitacionales dignas, transporte, conexiones, nuevos desarrollos urbanos y vivienda asequible. Pero pretender eliminar mediante el BOE el valor diferencial de las ubicaciones más demandadas es otra cuestión.
Intervenir administrativamente un precio no elimina necesariamente aquello que provoca que ese precio sea alto.
En ocasiones simplemente modifica dónde aparece el problema.
Vivienda social para quien realmente la necesita
Por eso creo que España necesita un gran acuerdo nacional sobre vivienda que sobreviva a gobiernos y legislaturas.
Un plan de Estado.
No para construir vivienda pública y venderla pocos años después, sino para crear un patrimonio residencial protegido y permanente.
Cientos de miles de viviendas destinadas a alquiler asequible, con precios vinculados a ingresos y criterios transparentes de acceso.
Viviendas para el joven que cobra 1.400 euros y quiere emanciparse.
Para la pareja que trabaja pero no consigue ahorrar una entrada.
Para familias con hijos que no pueden dedicar la mitad de sus ingresos al alquiler.
Para quien necesita protección pública de verdad.
Eso es política social.
Y puede convivir perfectamente con un mercado privado donde propietarios, promotores e inversores operen bajo reglas claras, estables y previsibles.
De hecho, necesitamos ambas cosas.
Necesitamos inversión privada para construir vivienda y necesitamos al Estado para garantizar que nadie quede excluido por no poder competir en ese mercado.
Construir es también política social
Durante demasiado tiempo hemos tratado la vivienda como una batalla ideológica.
Propietarios contra inquilinos.
Fondos contra ciudadanos.
Mercado contra Estado.
Ricos contra pobres.
Es una simplificación extraordinariamente rentable para el debate político y extraordinariamente pobre para resolver el problema.
Un joven que se manifiesta porque no puede pagar un alquiler no necesita que nadie le explique que su frustración es equivocada. Su problema es absolutamente real.
Lo que merece es que le expliquemos con rigor por qué hemos llegado hasta aquí y, sobre todo, qué vamos a hacer para solucionarlo.
Y quizá la respuesta sea menos épica de lo que algunos desearían.
Construir.
Construir mucho.
Construir donde existe demanda.
Crear transporte e infraestructuras para ampliar las zonas habitables.
Dar seguridad jurídica para que las viviendas vacías regresen al mercado.
Proteger al inquilino frente a los abusos y al propietario frente al incumplimiento.
Y crear un gigantesco parque de vivienda asequible para quienes realmente lo necesitan.
Porque la vivienda es un derecho demasiado importante como para reducirlo a una pancarta.
Y porque cuando una generación entera siente que trabajar ya no basta para poder construir un hogar, tenemos un problema mucho más profundo que el precio de un alquiler.
Tenemos un problema de país.
Y los problemas de país no se solucionan buscando a quién culpar.
Se solucionan creando las condiciones para que aquello que escasea deje, precisamente, de escasear.
Javi Llull
Director de Vistanova